Подписаться на рассылку

2024-11-12

Застройщику необходимы документы, подтверждающие право на возведение объекта капитального строительства. Их выдают органы местной власти или специализированные ведомства. Разрешение подтверждает, что проект соответствует строительным, санитарным, экологическим и пожарным нормам.

 

О том, как избежать судебных разбирательств, штрафов и требований снести здание при строительстве — говорит Алексей Равинский, генеральный директор Zapusk Group

 

Что нужно оформить:

• Заявление о выдаче разрешения на строительство;

• Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности или договор аренды);

• Градостроительный план земельного участка;

• Проект планировки территории (при необходимости);

• Архитектурно-строительное решение в виде проекта;

• Положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (если требуется по законодательству);

• Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства (при наличии нескольких правообладателей).

 

Это лишь основные документы, которые могут потребоваться для получения разрешения. В зависимости от региона, типа объекта и других факторов, список может меняться.

 

Сложности, с которыми можно столкнуться 

 

Отказ в строительстве из-за неполного пакета документов.  Одна из самых частых причин. Даже небольшое несоответствие приводит к заморозке проекта или отказу. Около 40% отказов происходят из-за отсутствия согласований и расчетов. Доработки требуют дополнительных расходов и повторной подготовки документов.

 

Ошибки в документах.  Неточности или несоответствия из-за недостатка информации, неправильного оформления документов, невыполнения нормативов СНиП, СП и других. Как результат — отказ в выдаче разрешения.

 

Ошибки в расчетах и проектировании.Приводят к строительным дефектам и создают угрозу безопасности эксплуатации объекта. 

 

Несоответствие проекта требованиям законодательства. Такой проект — риск для застройщика. Его могут одобрить с условием доработок, но это приведет к задержкам, дополнительным расходам и правовым конфликтам в случае несоблюдения указанных условий.

 

Длительный срок рассмотрения заявки откладывает начало строительных работ, что нарушает сроки реализации проекта. Застройщик рискует потерять финансирование от банков или инвесторов, если рассчитывал на это. В случае долгого рассмотрения финансирующие организации могут потерять интерес к проекту.

 

Коррупция и бюрократия, с которой иногда сталкиваются девелоперы с при получении разрешения на строительство. Ряд застройщиков дают взятки, чтобы ускорить получение разрешения и скрыть недостатки. Это создает неравные условия.

 

Изменение законодательства в процессе реализации проекта. Вас могут обязать внести изменения в проектную документацию для повторного получения разрешения. Так, при вводе новых стандартов для строительных материалов нужно будет менять или корректировать проектные решения под   новые условия.

 

Технические сложности, которые могут возникнуть при строительстве сложных объектов. Это требует дополнительных согласований и разрешений. В случае обрушения, возникновения трещин в стенах и других подобных ситуаций — необходимо провести дополнительную экспертизу и заново согласовать проектные изменения.

 

Конфликт интересов со стороны местных жителей или властей в густонаселенных районах или вблизи объектов культурного наследия. Это приводит к дополнительным проверкам и согласованиям. В случае сильного сопротивления со стороны жителей — власти принимают решение об отказе.

 

Финансовые риски. Возникают из-за ошибок в смете, изменения кредитных условий во время рассмотрения заявки, увеличения срока аренды земли и хранения строительных материалов, а также дополнительных проверок для суда или повторной отправки заявки.

 

Как избежать ошибок:

• Изучите список необходимых документов и требования к каждому из них. Свяжитесь с соответствующими органами, чтобы уточнить детали и избежать повторных ошибок. В сложных случаях привлеките специалистов в области строительства и градостроительства, которые помогут собрать и оформить документы согласно требованиям. Попросите их провести аудит проектной документации для устранения ошибок.

• Проконсультируйтесь с юристом, чтобы адаптировать проект под текущие требования законодательства и проверить всю документацию. 

• Регулярно проверяйте статус заявки и запросите разъяснения о причинах задержки, если она возникла. Подавайте документы через электронные сервисы, чтобы ускорить процесс.

• Если есть признаки коррупции или предвзятость — обратитесь в антикоррупционные органы или службу защиты прав предпринимателей. Подготовьте документы в строгом соответствии с требованиями, чтобы избежать дополнительных запросов и простоев на этапе согласования.

• Отслеживайте изменения в законодательстве, касающиеся строительства. На этапе проектирования учитывайте возможные изменения, чтобы при необходимости адаптироваться к новым стандартам.

• До начала работ проведите полноценные геологические, геодезические исследования. Уточните у служб технические условия на подключение инженерных систем. Обращайтесь к проектировщикам сразу после обнаружения ошибок. Проконсультируйтесь с экологическими экспертами.

• Будьте готовы предоставить общественности полную информацию о проекте для урегулирования конфликта. Покажите, какую пользу  может принести проект . Например, создание новых рабочих мест, развитие инфраструктуры или улучшение городской среды.

• Создайте резервный фонд, чтобы минимизировать финансовые риски. Тщательно планируйте смету и прогнозируйте возможные изменения стоимости материалов и услуг.